«Du bâtiment énergivore à l’immeuble modèle»
Grâce à la rénovation énergétique de son immeuble de la Guisanstrasse 83 à Saint-Gall, la coopérative d’habitation de Saint-Gall a transformé une ancienne maison locative des années 60 en bâtiment moderne et durable. Une performance énergétique de pointe et un nouveau look qui suscitent l’admiration.
«Vivre bien, à prix juste», tel est le slogan de la coopérative d’habitation de Saint-Gall. Mais cela va bien au-delà: les coopératrices et coopérateurs de Saint-Gall veillent également à ce que leurs espaces de vie respectent les normes écologiques les plus avancées et favorisent la biodiversité. Par exemple, le chauffage renouvelable, l’électricité solaire ou l’utilisation de l’eau de pluie.
En un mot, toutes les exigences que l’immeuble acquis en 2019 sur la Guisanstrasse 83 à Saint-Gall ne remplissait pas. Bien au contraire: pendant des décennies, le bâtiment a été exploité avec une vision à court terme, sans souci de durabilité. Certains logements n’avaient été que rénovés que superficiellement tandis que d’autres conservaient leur état d’origine des années 60. Le chauffage au mazout avait 45 ans, il n’y avait pratiquement pas d’isolation thermique et les fenêtres étaient aussi vieilles que la maison.
Une vétusté qui exigeait une rénovation totale
«Les besoins de rénovation étaient tels qu’une intervention progressive était impossible», explique Pascal Helfenstein, chef de projet. Après un examen approfondi et une étude des variantes, la coopérative d’habitation de Saint-Gall a attribué le projet de rénovation à la société GSI Architekten AG. La gestion de projet de construction a été confiée à Unihome.
Les locataires en place ont été informés environ 20 mois avant le début des travaux des raisons et de la nécessité de la rénovation. Un accompagnement leur a été proposé pour la recherche d’un nouveau logement, et des solutions temporaires pendant les travaux ont été prévues pour un éventuel retour dans le logement rénové.
Solutions innovantes et seconde vie pour la cuve à mazout
En plus des gains en efficacité énergétique, une attention particulière a également été accordée aux espaces extérieurs de la Guisanstrasse 83. En intégrant les services écosystémiques et le concept de ville-éponge. Ce dernier permet de prévenir les inondations et la surchauffe dans les agglomérations. Ces aménagements améliorent le confort des personnes et profitent aussi à la biodiversité. Dans ce cas précis, des arbres sont plantés et des zones imperméables sont transformées en espaces perméables. Le projet comprend en outre des plantations naturelles, des petites structures et des façades végétalisées. Et l’ancienne cuve à mazout est transformée en réservoir d’eau de pluie pour les espaces extérieurs et la buanderie.
Les principaux défis: le suivi des coûts et les obligations administratives
Le projet de rénovation sur la Guisanstrasse a lui aussi connu son lot de surprises: l’explosion des coûts de construction n’est apparue qu’en phase avancée de la planification. Aujourd’hui, la charge de planification et les obligations de suivi et de preuves deviennent plus complexes à gérer. Cela représente un investissement important en temps et en argent qui se répercutera également sur les loyers. En parlant de temps: malgré un travail administratif toujours plus important, l’immeuble de la Guisanstrasse 83 devrait être prêt à l’emménagement en octobre 2025.
Des loyers à la hausse, des charges allégées
En faisant l’acquisition de ce bien immobilier, la coopérative d’habitation de Saint-Gall a hérité d’un important arriéré d’entretien. Après la rénovation, les loyers seront recalculés en fonction des coûts d’investissement (prix d’achat + frais de rénovation). Ce qui entraînera inévitablement une hausse des loyers. Cette hausse du loyer net sera toutefois atténuée par des frais de chauffage et des charges nettement plus bas. Compte tenu de la situation et de la nouvelle qualité de vie, il s’agit toujours de loyers équitables.
Une collaboration agréable et efficace avec la Confédération et le canton
Grâce au professionnalisme du maître d’ouvrage et à une équipe de planification expérimentée, la demande de subventions s’est déroulée sans difficulté particulière. Les subventions accordées représentent à peine 3% des coûts du projet. «Comparé à toutes les exigences architecturales, une contribution plutôt modeste, mais vraiment bienvenue», ajoute Pascal Helfenstein, chef de projet. Dans certains domaines, la coopérative compte encore sur des contributions supplémentaires: pour la modernisation progressive du bâtiment, le forage de sondes géothermiques et l’installation photovoltaïque. Elle espère aussi bénéficier d’un soutien du fonds de ville-éponge de la ville de Saint-Gall.
Des performances de rêve grâce à la combinaison idéale
Grâce à la combinaison d’une isolation thermique efficace et d’une pompe à chaleur modulable, capable de récupérer l’excédent de chaleur en été, l’immeuble récemment rénové atteint d’excellentes valeurs énergétiques:
Le besoin en chauffage Qh passe ainsi de 127 à 29 kWh/m2 par an. Ce qui correspond à une réduction de 77% par rapport à avant la rénovation. Les besoins en énergie finale pour le chauffage passent de 19’600 litres de mazout (environ 196’000 kWh) à seulement 8’600 kWh d’électricité, soit une réduction de 96%.
Les prévisions pour le rendement photovoltaïque sont d’environ 50’000 kWh par an. Les locataires profitent ainsi d’électricité solaire abordable produite sur le toit de l’immeuble.
Changement dans le classement CECB
Efficacité enveloppe du bâtiment
De G à B
Efficacité énergie globale
De F à A
Efficacité réduction des émissions de CO2
De G à A
Le chef de projet, Pascal Helfenstein déclare: «Je suis particulièrement fier du nouveau look moderne avec une façade en bois naturel, et aussi du fait que nous avons pu conserver environ 160 mètres cubes de matériaux massifs lors de la rénovation.»
Mesures énergétiques
Investissements:
4,5 millions de francs, subventionnés à hauteur de 100’000 francs pour l’énergie
Installation photovoltaïque (séparée): 130’000 francs, subventionnée à hauteur de 40’000 francs
Économies d’énergie:
Réduction de 96% de la consommation finale d’énergie pour le chauffage
Besoins énergétiques annuels:
Avant: 196’000 kWh sous forme de mazout
Après: 8’600 kWh sous forme d’électricité